Die EU hat einen neuen Rechtsrahmen für angespannte Wohnungsmärkte vorgeschlagen. Eine bereits geltende europaweite Mietregel ist das nicht. Kommissar Dan Jørgensen stellte den Affordable Housing Act am 9. September 2026 im Wohnungsausschuss des Europäischen Parlaments vor. Sein Ziel: Städte und Staaten sollen rechtssicherer mit Kurzzeitvermietung, Zweitwohnungen und anderen Nutzungen umgehen können, die dem regulären Wohnungsmarkt Wohnungen entziehen.
Unser Faktencheck bezieht sich auf Jørgensens einleitende Präsentation von ungefähr 4:21 bis 14:10 in der vollständigen, 65:20 Minuten langen Ausschusssitzung. Die anschließenden Wortmeldungen sämtlicher Abgeordneten werden hier nicht insgesamt bewertet. Im Mittelpunkt stehen Rechtsstatus, Zuständigkeit, die Zahlen zu Wohnungsnot und Leerstand sowie die behauptete finanzielle Unterstützung.
Ein Kommissionsbeschluss ist noch kein fertiges EU-Gesetz
Die Kommission unterscheidet selbst zwei Bestandteile: einen Verordnungsvorschlag und eine Empfehlung. Die Annahme durch das Kollegium bedeutet zunächst, dass die Kommission ihren Vorschlag vorlegt. Sie ersetzt nicht die anschließende Befassung der EU-Gesetzgeber. Der Originaltext ist ausdrücklich als Vorschlag gekennzeichnet. Am Prüfdatum 11. September lässt sich deshalb daraus keine neue, bereits anwendbare pauschale Verbotsregel für Ferienwohnungen ableiten.
Der Unterschied betrifft auch die Wirkung für einzelne Menschen: Ein Mieter erhält durch die Vorstellung im Ausschuss nicht automatisch eine niedrigere Miete. Ein Eigentümer unterliegt dadurch nicht automatisch einer neuen lokalen Nutzungsbeschränkung. Welche Maßnahme wo gilt, hängt weiterhin vom gültigen Recht und den Entscheidungen der zuständigen Stellen ab. Politische Ankündigung, verabschiedeter Rechtsakt und tatsächliche Wirkung sind getrennte Prüfgegenstände.
Darf die EU hier überhaupt tätig werden?
Jørgensen verweist auf Dienstleistungen und Kapitalverkehr. Das passt zur Begründung des Entwurfs auf den PDF-Seiten 5 und 6: Als Rechtsgrundlage wird Artikel 114 des Vertrags über die Arbeitsweise der EU genannt. Vorgesehen ist ein gemeinsamer Bewertungsrahmen für Maßnahmen, die Binnenmarktfreiheiten berühren. Wohnungs-, Planungs- und Bodenpolitik bleiben dabei primär bei den Mitgliedstaaten und ihren Behörden.
„Die EU ist für alles rund ums Wohnen zuständig“ wäre somit zu weitgehend. „Die EU darf bei Wohnungen überhaupt nichts regeln“ wäre ebenfalls falsch. Entscheidend ist die konkrete Regelung. Die Kommission begründet ihre Zuständigkeit mit der Vereinheitlichung bestimmter Prüfungen im Binnenmarkt, nicht mit der Übernahme sämtlicher kommunaler Bau- oder Mietentscheidungen. Ob ihr konkreter Vorschlag am Ende unverändert Gesetz wird, bleibt offen.
Kein Befehl an jede Stadt, Ferienwohnungen zu verbieten
In der Präsentation betont der Kommissar mehrfach, er wolle Maßnahmen ermöglichen, nicht jede Kommune zu denselben Eingriffen verpflichten. Das entspricht dem veröffentlichten Konzept: Behörden sollen eine angespannte Marktlage belegen und Eingriffe begründen können. Ob sie tätig werden und welche geeigneten Mittel sie wählen, soll von den örtlichen Umständen abhängen. Notwendigkeit, Verhältnismäßigkeit und die Überprüfung der Maßnahmen bleiben maßgeblich.
Dabei beginnt der Rechtsrahmen nicht bei null. Im Urteil Cali Apartments vom 22. September 2020 behandelte der Europäische Gerichtshof bereits Genehmigungspflichten für wiederholte kurzfristige Vermietung möblierter Wohnungen. Der Kampf gegen einen Mangel an bezahlbarem langfristigem Wohnraum kann solche Anforderungen unter den rechtlichen Voraussetzungen rechtfertigen. Der neue Vorschlag soll die Anwendung stärker strukturieren. Er ist kein Beleg, dass kommunale Regeln zuvor generell verboten gewesen wären.
40 und 51 Prozent: Eine Befragung über Probleme, keine Obdachlosenzählung
Um 5:49 nennt Jørgensen 40 Prozent insgesamt und 51 Prozent in Städten. Die Folgenabschätzung, PDF-Seiten 5 und 6, ordnet diese Werte einer im Juni 2025 veröffentlichten Eurobarometer-Erhebung zu: Gemeint sind Menschen, die fehlenden bezahlbaren Wohnraum an ihrem Wohnort als unmittelbar dringendes Problem einordnen.
Die Zahl besagt nicht, dass 51 Prozent der Stadtbevölkerung obdachlos sind oder selbst ihre Wohnung nicht bezahlen können. Sie misst die Wahrnehmung eines örtlichen Problems. Solche Antworten sind politisch relevant, aber etwas anderes als eine Messung der persönlichen Wohnkostenbelastung. Die Jahresangabe gehört ebenfalls dazu: Das ist keine neue Befragung aus der Woche der Präsentation.
„20 Prozent leer“: Die entscheidende Grenze liegt beim Hauptwohnsitz
Bei 9:02 spricht Jørgensen von ungefähr einem Fünftel unbewohnter Wohnungen und nennt anschließend selbst Zweitwohnungen als Beispiel. Die zugrunde liegende Folgenabschätzung, PDF-Seite 10, formuliert präziser: Fast 20 Prozent des Wohnungsbestands wurden 2021 nicht als Hauptwohnsitz genutzt. Das umfasst unterschiedliche Nutzungen und ist keine reine Statistik dauerhaft leerer, sofort vermietbarer Wohnungen.
Ein Ferienhaus kann regelmäßig genutzt werden, ohne Hauptwohnsitz zu sein. Eine unbewohnte Wohnung kann sanierungsbedürftig sein oder an einem Ort liegen, an dem wenig Nachfrage besteht. Deshalb lässt sich die europäische Quote nicht eins zu eins als frei verfügbares Angebot in einer angespannten deutschen Großstadt lesen. Jørgensens Größenordnung ist nachvollziehbar, die Kurzform „leer“ braucht diesen Kontext.
43 Milliarden Euro: Schon mobilisierte Investitionen, kein neuer Einzel-Fonds
Gegen Ende der Einführung nennt der Kommissar 43 Milliarden Euro für Wohnungsfragen. Die Kommissionsmitteilung zum Wohnungsplan vom 16. Dezember 2025 nannte bereits Investitionen dieser Größenordnung. Das ist daher kein am 9. September 2026 neu beschlossener zusätzlicher Betrag des Affordable Housing Act. Aus „mobilisiert“ folgt außerdem nicht, dass jeder Euro schon an einen fertigen Wohnungsbau ausgezahlt wurde.
Auch die europäische Investitionsplattform soll öffentliche Stellen und Investoren zusammenbringen. Der angekündigte Aufbau belegt eine Finanzierungsinitiative, nicht den Bau einer bestimmten Zahl neuer Wohnungen. Die verlinkte Übersicht beschreibt den vollständigen Start noch als Vorhaben für 2026. Für eine Wirkungsbilanz wären bewilligte und ausgezahlte Mittel, fertiggestellte Projekte und deren tatsächliche Bezahlbarkeit getrennt zu betrachten. Jørgensen spricht von einem Schritt in die richtige Richtung; eine abgeschlossene Erfolgskontrolle liefert die Präsentation nicht.
Was zusätzlich geplant ist – und was schon gilt
Die begleitende Empfehlung zum Wohnungsangebot richtet sich unter anderem auf Genehmigungsverfahren, die Nutzung vorhandener Gebäude und bezahlbaren beziehungsweise sozialen Wohnraum. Sie empfiehlt etwa angemessene Höchstfristen und unter passenden Voraussetzungen beschleunigte Verfahren. Daraus wird kein einheitlicher Anspruch, jedes Bauprojekt müsse überall innerhalb von 60 Tagen genehmigt sein. Die Bedingungen und der empfehlende Charakter gehören zur Aussage.
Bereits seit dem 20. Mai 2026 gelten dagegen EU-Regeln für Datenerhebung und Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen. Diese schaffen mehr Transparenz über Plattformangebote. Sie sind mit dem neuen Verordnungsvorschlag nicht identisch. Bessere Daten können lokale Entscheidungen unterstützen; Datenregeln allein bestimmen aber keine einheitliche europäische Höchstmiete und lösen keinen Wohnungsmangel.
Fazit
Jørgensens Präsentation beschreibt ein reales neues Vorhaben und nennt belegbare Größenordnungen. Präzision ist an drei Stellen entscheidend: Der Rechtsakt ist vorgeschlagen, die 20-Prozent-Zahl umfasst mehr als echten Leerstand, und die 43 Milliarden sind kein frisch beschlossener zusätzlicher Fonds. Ob das Paket Wohnungen bezahlbarer macht, muss später an der Umsetzung geprüft werden. Der Kommissar sagt selbst, dass es dafür weitere Maßnahmen braucht.
Prüfmethode: Geprüft ist die Einleitung des Kommissars im vollständigen Original der Ausschusssitzung. Die verfügbare deutsche Untertitelfassung wurde sinngemäß mit den englischen Rechts- und Begleitdokumenten abgeglichen; keine persönlichen Hörprüfungen oder wörtlichen deutschen Originalzitate behauptet. Untersuchungen über sämtliche lokalen Wohnungsmärkte oder die komplette parlamentarische Debatte sind nicht Gegenstand. Stand: 11. September 2026.